Avocat contentieux investissements immobiliers

En 10 ans, les contentieux dans le domaine de l’immobilier ont explosé en France. On dénombre pas moins de 41.000 litiges de copropriété portés devant les juridictions du premier degré en 2017. Les réclamations en paiement des charges ont augmenté de 29 % entre 2007 et 2017, selon l’ouvrage Les contentieux de la copropriété en 5 chiffres clefs (Éditions Francis Lefebvre). Vous avez investi dans l’immobilier, dans des biens destinés à être loués ou dans des résidences services et vous êtes confrontés à des impayés ou des vices cachés ? Contactez le cabinet Cabagno & Associés, expert en contentieux investissement immobilier.

Investissements immobiliers à Paris : quels enjeux ?

Investir dans l’immobilier attire beaucoup de français tant pour une résidence principale que pour des locations. Néanmoins, derrière certains avantages se trouvent parfois des failles difficiles à identifier.

Le cabinet Cabagno & Associés vous informe des risques et des contentieux en droit immobilier à Paris et vous propose des solutions adaptées aux problèmes que vous rencontrez.

Investissement immobilier et déconvenues de la location ou de la construction

Si vous avez confié la construction ou la rénovation de votre bien immobilier à un promoteur, un constructeur ou un architecte vous pouvez rencontrer des difficultés concernant les travaux réalisés :

• désaccord que la qualité de l’ouvrage et les travaux réalisés ;
• retard dans la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• abandon de chantier ;
• vices, etc.

Vous pouvez également découvrir des vices des mois ou des années après avoir signé l’acte d’ acquisition, le vendeur s’étant bien gardé de vous alerter. On parle alors de vice caché, un défaut suffisamment sérieux pour que l’usage auquel le bien est destiné soit affecté. Vous ne devez pas avoir connaissance du vice au moment de l’achat mais il doit impérativement être préexistant à cette date. Le vide ne doit pas non plus être apparent ou facilement décelable sinon vous ne pourrez pas agir contre le vendeur, le droit considère que vous avez manqué à votre devoir de vigilance.

A titre d’exemple, il peut s’agir d’une fuite, d’un problème de toiture, d’un défaut d’étanchéité, de la présence de champignons, d’insalubrité, d’un défaut d’installation électrique etc.

Les ventes immobilières prévoient en tout état de cause une garantie des vices cachés (article 1641 à 1649 du Code civil). N’hésitez pas à solliciter l’accompagnement d’un avocat chevronné pour faire valoir vos droits.

Une fois votre bien acquis, vous envisagez de le mettre à la location. Cette étape se concrétise juridiquement par la conclusion d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial. Si vous avez investi en résidences services, votre meublé doit faire l’objet d’un bail commercial, ce qui signifie qu’il obéit aux dispositions plus rigoureuses du Code de commerce (durée de 9 ans, objet du bail, procédure de renouvellement spécifique etc – lien vers la page). Votre bien est ensuite exploité par une société de gestion.

Il existe de nombreux enjeux s’agissant du bail conclu :

• réclamation des loyers impayés ;
• négociation des clauses de déspécialisation;
• discussion sur le futur loyer au renouvellement du bail ;
• détermination des charges qui doivent être supportées par le preneur et non par vous en tant que copropriétaire-bailleur.

De plus, nombre de sociétés de gestion mettent fin au bail commercial sans vous informer parce qu’elles estiment que l’exploitation (résidence étudiante, sénior, EHPAD) n’est pas assez rentable ou que les travaux de rénovation, agrandissement ou mise en conformité sont trop importants.

Que vous soyez professionnel, profane ou ancien sportif professionnel souhaitant diversifier votre patrimoine, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat en amont de votre projet pour éviter les litiges immobiliers ou en aval, pour défendre vos intérêts dans le cadre d’un contentieux investissement.

Investissement et fiscalité immobilière

Vous avez pu être tenté par l’investissement immobilier au regard des mécanismes fiscaux avantageux proposés en France.

En effet, acheter un bien neuf pour le louer vous permet de bénéficier de la fiscalité attractive des loueurs meublés non professionnels (LMNP). Pour ce faire, vous devez remplir les conditions suivantes :

• louer le bien meublé : c’est-à-dire avec les éléments nécessaires et suffisants à une occupation instantanée. Vous pouvez aussi louer un logement dans une résidence service : étudiante, sénior, de tourisme ou un EHPAD ;
• vos recettes locatives ne dépassent pas 23.000€ par an ou la moitié des revenus de votre foyer fiscal ;
• vous avez acquis un bien neuf ou un logement de plus de 15 ans ayant été totalement réhabilité ;
• la location fait l’objet d’un bail commercial ;

La loi Censi-Bouvard vous accorde ainsi une réduction de 11% du montant investi sur 9 ans et permet de récupérer une partie de la TVA déboursée lors de l’acquisition.

Néanmoins, si vous ne parvenez pas à louer votre bien ou que la société qui exploite l’EHPAD, la résidence étudiante ou sénior décide de ne pas renouveler le bail, vous perdez le bénéfice de la réduction fiscale, ce qui peut avoir des conséquences désastreuses sur votre projet.

Le rôle de l’avocat droit immobilier copropriété

Les missions de l’avocat contentieux investissements immobiliers

En matière de construction, l’avocat a pour rôle de :

• vous aider à identifier les problèmes de construction et en comprendre la source juridique ;
• vous accompagner, de l’exécution à la réception des travaux ;
• engager de la responsabilité des acteurs : promoteurs, architectes, constructeurs;
• solliciter le référé expertise ou une expertise judiciaire immobilière à des fins de preuve;
• mettre en jeu les assurances en cause ;
• vous éclairer sur les garanties existantes : garantie des vices cachés, garantie décennale, etc.

En effet, l’avocat vous informe de l’opportunité de mettre en œuvre une procédure en garantie des vices cachés contre le vendeur à Paris ou sur tout le territoire national et vous met en relation avec un expert pour démontrer l’existence du vice caché. Il vous aide à réunir la preuve des trois éléments pour actionner la garantie des vices cachés : l’antériorité, la non-apparence et la gravité du vice.

En matière de location, l’avocat joue un rôle prépondérant dans la rédaction du bail, c’est pourquoi il est fortement recommandé de faire appel à un avocat droit immobilier en amont de vos difficultés. Ce dernier vous informe des risques et faiblesses de votre projet d’investissement locatif, ce qui peut être un atout majeur pour la suite.

Lorsque le contentieux éclate, il vous soutient dans l’annulation des baux d’habitation, la reconnaissance de la nullité de certaines clauses, l’engagement de la responsabilité du preneur en cas de manquement ou la réclamation en paiement des loyers.

Enfin, dans le cadre de votre litige immobilier, le conseil juridique vous représente devant les tribunaux judiciaires pour défendre vos intérêts. Il prépare votre dossier en y ajoutant toutes les pièces utiles et nécessaires. L’avocat est présent à toutes les phases du litige des audiences préliminaires au jugement, voire dans l’exercice des voies de recours si décision défavorable il y a.

Le rôle de l’avocat en copropriété

Les syndics ou syndicats de copropriétés sont chargés de la gestion d’une copropriété : budget prévisionnel, travaux nécessaires, règlement en vigueur etc. Ils déterminent parfois unilatéralement des mesures qui vous sont défavorables.

Maître Cabagno, avocat contentieux immobilier, intervient dans vos litiges syndics et notamment :

• réclamations des charges de copropriété impayées ;
• action en révision ou en nullité de charges ;
• infractions au règlement de copropriété ;
• contestation des résolutions d’assemblée, des procès-verbaux d’assemblée ou d’un règlement de copropriété
• action en justice aux fins de désignation d’un expert ;
• exécution des décisions de justice et exercice des voies de recours qui vous sont ouvertes.

Maître Cabagno, avocat contentieux investissement immobilier

Maître Cabagno et son équipe d’avocats agissent aux côtés des copropriétaires bailleurs dans leurs problématiques d’investissement, de construction, de location et de syndic.

Le cabinet a vocation à vous prémunir contre la rupture du bail conclu entre vous et les sociétés exploitantes. Cabagno & Associés porte haut les couleurs des copropriétaires investisseurs et défend leur cause auprès du Parlement via des sessions de lobbying.

Maître Cabagno mène également des actions collectives pour la défense des copropriétaires dans les contentieux investissement immobilier.

Les honoraires de notre équipe sont disponibles sur notre site internet en toute transparence. Nous fonctionnons sur un taux horaire et vous proposons une solution adaptée à vos besoins.

N’hésitez pas à nous contacter par mail et par téléphone ou via le formulaire de contact disponible ci-dessous afin de nous faire part de votre situation. Nous vous répondrons dans les plus brefs délais et organiserons un premier rendez-vous téléphonique, étant précisé qu’une première consultation de 15 minutes vous est offerte.