Une enquête récente estime à plus de 60.000 les commerces situés pignon sur rue à Paris en 2023. Paris regorge de commerçants dans ses nombreuses rues et passages. Face aux difficultés juridiques et de négociation de ces contrats, le contentieux baux commerciaux explose avec plus de 300 nouvelles affaires par an pour les juges des loyers commerciaux parisien. Bailleur d’un local commercial, n’hésitez pas à contacter le cabinet Cabagno & Associés, avocats experts en baux commerciaux à Paris pour vous accompagner dans vos problématiques.
Quelles spécificités des baux commerciaux ?
Le bail commercial est un contrat de location par lequel un bailleur (le propriétaire), met à la disposition d’un preneur (un commerçant en principe), un local commercial afin que ce dernier puisse y exploiter son activité professionnelle de commerce.
Spécificités tenant au contrat de bail commercial à Paris
Le contrat de bail commercial est régi par le droit des contrats mais surtout par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, qui viennent déroger aux dispositions de droit commun.
Il s’applique aux immeubles ou locaux dans lequel un fonds appartenant à un commerçant ou toute personne immatriculée au registre du commerce et des sociétés est exploité.
L’avocat expert en baux commerciaux vous apporte son regard aiguisé sur l’ensemble des règles propres à ce contrat, et notamment :
- sur sa durée : la durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans ;
- son objet : l’objet du bail commercial doit être défini avec précision car le contrat obéit à un principe de spécialisation. En tant que bailleur, cela signifie que si votre contrat prévoit que vous louez à un boulanger, ce dernier ne pourra pas produire ou vendre autre chose comme des vêtements ou de l’alcool par exemple. Toutefois, le preneur peut adjoindre des activités complémentaires ou connexes en vous en informant. Cela concerne toutes les activités qui procurent un “meilleur exercice de l’activité principale” (Cour d’appel de Paris, 27 mars 1990). Vous pouvez aussi autoriser votre locataire à développer une activité différente, on parle alors de déspécialisation ;
- sa résiliation : en tant que bailleur, vous pouvez informer le preneur de la fin du bail à l’expiration d’une période triennale (3 ans) sous réserve de rapporter l’un des motifs prévus par le Code de commerce (construire, reconstruire ou surélever l’immeuble, transformer l’immeuble ou entreprendre des travaux prescrits, etc). Le preneur lui, peut résilier sans motivation par simple LRAR envoyée six mois avant la sortie des lieux, c’est l’hypothèse du congé ;
- son renouvellement : le bail se reconduit tacitement sauf congé donné six mois à l’avance ou demande de renouvellement. Vous pouvez refuser la demande de renouvellement formulée par votre preneur à charge pour vous de lui octroyer une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut du renouvellement du bail. Cela ne s’applique pas si le locataire a commis une faute suffisamment grave ou que l’immeuble fait l’objet d’un ordre de démolition.
- l’hypothèse de sous-location : Vous pouvez autoriser la sous-location du fonds ;
- son loyer : il est déterminé en fonction des caractéristiques du local (quartier de Paris, situation, concurrence etc) et sa revalorisation fait l’objet d’un encadrement (conformément à un indice de variation locative). La revalorisation du loyer ne peut débuter que trois ans après la date d’entrée en jouissance des lieux. Le loyer est aussi renégocié lors du renouvellement du bail commercial ;
- la prescription particulière de ses actions : les actions en justice intentées pour litige portant sur le bail commercial se prescrivent pour la plupart en deux ans.
Au regard de la technicité de ce contrat, le contentieux des baux commerciaux à Paris occupe une place importante des activités du Tribunal de commerce. En cas de litige sur l’un des éléments susmentionnés, il est primordial de contacter un avocat expert en baux commerciaux pour vous soutenir.
La fiscalité du bail commercial
La fiscalité des sommes perçues par le bailleur peut être résumée comme suit :
- les loyers : l’ensemble des revenus que vous percevez du fait de la location de votre local est imposé à l’impôt sur le revenu soit dans la catégorie des revenus fonciers, si vous louez un immeuble nu, soit dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux si vous louez garni du mobilier nécessaire à l’exploitation du preneur,ou que vous exercez par l’intermédiaire d’une société commerciale . Toutefois, pour déterminer le revenu imposable, vous devez déduire des loyers perçus les charges liées au bail commercial.
- le pas de porte ou droit d’entrée : c’est une somme en capital définitivement acquise par le bailleur et qui est versée, en une ou plusieurs fois, par le locataire lors de son entrée dans les lieux. Fiscalement, elle est considérée comme une somme imposable au même titre que le loyer ou comme la contrepartie d’une dépréciation du bien donné en location ce qui implique un traitement en tant que plus-value professionnelle. Cette distinction n’a pas d’importance si vous exercez par l’intermédiaire d’une société, sinon vous devez contacter un avocat expert en baux commerciaux pour vous aider dans la rédaction de la clause de pas de porte et optimiser la fiscalité applicable.
- L’indemnité d’éviction : Les indemnités d’éviction sont considérées comme un élément du prix de revient d’un actif (entrant dans le calcul de la plus-value) lorsque vous reprenez les locaux pour un motif légal (revente, travaux nécessaires, construction, démolition) ou lorsque le local sera à nouveau loué pour l’exercice d’une même activité. A l’inverse, les indemnités d’éviction versées par le propriétaire sont considérées comme des charges immédiatement déductibles lorsque l’objectif du propriétaire est autre (louer moins cher ou à un autre type d’exploitants).
En principe, le bail commercial n’est pas soumis à TVA. Néanmoins, en tant que bailleur, vous pouvez opter pour la TVA. Si le preneur n’est pas assujetti, le contrat de bail commercial doit mentionner l’option du bailleur pour la TVA. Il peut être intéressant d’opter pour la TVA afin de récupérer la TVA d’amont sur les investissements que vous avez réalisé.
N’hésitez pas à contacter le Maître Cabagno, expert fiscalité baux commerciaux.
Pourquoi faire appel à un avocat expert en baux commerciaux ?
Tout d’abord, l’avocat expert baux commerciaux rédige le contrat ou en réalise l’audit afin de vérifier qu’aucune des clauses n’est illicite, entachée de nullité ou réputée non écrite.
Le cabinet Cabagno & Associés, expert en baux commerciaux à Paris, vous assiste autour des missions suivantes :
- Négociation et rédaction des baux commerciaux : l’avocat propose un projet de contrat selon vos besoins, il négocie les clauses face à l’autre partie et vous accompagne tout au long de la conclusion du bail commercial ;
- Procédure de renouvellement des baux commerciaux : L’avocat vous conseille sur l’opportunité de l’accord ou du refus de renouvellement du bail et la fixation du loyer de renouvellement, qui peut être augmenté ou diminué. Il vous accompagne dans la procédure de contestation loyer renouvellement bail commercial. La Cour de cassation a d’ailleurs affirmé que le juge des loyers commerciaux est le seul compétent pour trancher les différends sur la fixation du prix du bail renouvelé, même sans clause contractuelle spécifique (Cass.com 30 mai 2024, n°22-16.447). ;
- Procédure de congés et de contestation d’une indemnité d’éviction : Lorsqu’il arrive à échéance, le bail commercial est renouvelé sauf refus du bailleur. Il doit alors offrir une indemnité d’éviction, essence même du statut des baux commerciaux qui protège et valorise les fonds exploités. Nos experts vous accompagnent dans la fixation de l’indemnité d’éviction et la procédure de refus de versement d’une telle indemnité au profit de votre locataire ;
- Expertise judiciaire sur la valeur locative ;
- Expertise judiciaire sur les travaux à la charge des exploitants : La loi prévoit que le bailleur doit entretenir le bien pour qu’il demeure en état de servir à l’usage visé par le contrat de bail commercial. En tant que bailleur, vous devez faire toutes les réparations, autres que locatives, qui peuvent devenir nécessaires dans les lieux loués. Nos avocats interviennent dans la rédaction de la clause d’inventaire précis et limitatif des catégories de charges liées au bail (telle que prévue par la Loi Pinel) ainsi que pour prévenir le sort réservé aux travaux et améliorations effectués par le locataire en cours de bail ;
- Contentieux du bail commercial : assistance dans le recouvrement des loyers impayés et des charges contestées, engagement de procédures d’expulsion de votre locataire, acquisition de la clause résolutoire en cas d’inexécution des obligations, litige en cas de déspécialisation autre que partielle sans votre accord, etc.
Le cabinet Cabagno & Associés, expert en baux commerciaux à Paris
Maître Cabagno, avocat spécialisé droit baux commerciaux, apporte son expertise dans l’ensemble des domaines liés au bail commercial.
Le cabinet Cabagno & Associés est compétent pour tous types de commerces, boutiques, résidences de services (tourisme, étudiantes, séniors, ehpad). Il assure le conseil et la défense des bailleurs et copropriétaires bailleurs dans l’ensemble de leurs problématiques et démarches.
Notre conseil se fonde sur des principes de réactivité, de combativité et d’efficacité afin de répondre à vos besoins et de mettre en place la stratégie adaptée à votre situation.
Conscient des spécificités des baux commerciaux et du caractère long, incertain et coûteux des procédures baux commerciaux à Paris, le cabinet Cabagno & Associés préconise une approche extrajudiciaire et des solutions négociées avec le preneur.
Pour toute question relative à la gestion des baux commerciaux, n’hésitez pas à nous contacter par mail ou par téléphone afin de convenir ensemble d’un rendez-vous. Après un premier diagnostic de votre situation, nous pourrons vous proposer une lettre de missions et évoquer en toute transparence les honoraires projetés. Nos bureaux à Paris et Sainte Maxime sont ouverts du lundi au vendredi de 9h à 19h.
