On estime 972 résidence-séniors en France en 2021 et plus de 200 000 logements proposés aux étudiants. Néanmoins, pour les copropriétaires bailleurs, ces investissements ne sont pas toujours à la hauteur de leurs attentes. C’est pourquoi il est primordial de recourir aux services d’un avocat expert en la matière. Disposant d’un régime fiscal attractif et permettant d’investir dans l’immobilier, ce dont les français raffolent, les résidences-services connaissent un essor important.
Qu’est ce que les résidences tourisme et résidences services
Notion de résidence service (tourisme, étudiant, séniors, Ehpad)
Les résidences services proposent des logements “prêt-à-vivre” à une clientèle visée : touristes, étudiants, séniors etc. Elles sont administrées par des gestionnaires ce qui implique des relations contractuelles multipliées avec des risques techniques et financiers.
Le plus souvent, le copropriétaire bailleur achète en vente en état futur d’achèvement (VEFA) auprès d’un promoteur qui gère la construction de la résidence. Chaque copropriétaire conclut ensuite avec un bail avec un gestionnaire ou un exploitant.
La copropriété désigne le fait d’être propriétaire à plusieurs d’un même ensemble immobilier, elle implique des charges de copropriété et des obligations. La particularité des résidences services c’est le gestionnaire qui assure la mise en location des appartements de tourisme, étudiants, séniors. En tant que copropriétaire-bailleur vous n’avez donc pas de lien direct avec le vacancier, l’étudiant, la personne âgée etc.
L’article L631-13 du Code de la construction et de l’habitation dispose que la « résidence-services est un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables ».
Pour les personnes âgées autonomes ou quasi-autonomes, cela signifie bénéficier d’une location comprenant des prestations diverses renforçant la sécurité et la commodité.
Les résidences de tourisme sont définies à l’article D321-1 du Code du tourisme et proposent des locaux d’habitation pour une occupation temporaire. Elles sont soumises au statut de la copropriété des immeubles bâtis
S’agissant des résidences étudiantes, elles permettent à ses locataires de bénéficier de services comme une salle de sport, une conciergerie ou des petits-déjeuners. Le cadre légal résidence-service étudiante impose un ratio d’occupation de 70% par les étudiants sous peine d’être requalifiée. Face aux spécificités du secteur, il est fortement recommandé de contacter un avocat défense copropriétaires bailleurs résidence étudiante.
On observe également un phénomène de mutation avec des immeubles transformés en résidences. Le cadre juridique des reconversions de résidences est particulièrement riche et requiert des connaissances approfondies. Il en est de même pour les transformations d’Ehpad en résidence étudiante, centre d’acuueil etc, comme par exemple celui de Bias transformé en centre de formation pour élèves en 2013. Vous devez donc être vigilant sur la situation géographique de votre investissement. N’hésitez pas à contacter le cabinet Cabagno & Associés pour toute consultation juridique reconversion résidences, en tant que copropriétaire.
Les obligations des copropriétaires bailleurs de résidence services : le bail commercial
Si vous êtes copropriétaire bailleur d’une résidence de tourisme, étudiante, sénior ou d’un Ehpad, vous avez conclu avec l’organisme gestionnaire un bail commercial.
Le contrat de bail commercial est central, par exemple en matière de résidence étudiante c’est lui qui définit les conditions de location et de gestion des logements (accueil des étudiants, entretien, réception des loyers…). C’est votre obligation principale.
Un bail commercial est un contrat d’une durée d’au moins 9 ans. Il répond à des exigences légales propres et, le plus souvent, ni l’objet ni ses clauses ne sont négociables/négociées. En effet, si vous voulez mettre fin au bail il faudra attendre la période triennale et disposer d’un motif : construction dans l’immeuble, changement de destination etc. De plus, vous devez en principe verser une indemnité d’éviction au locataire couvrant l’intégralité du préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail commercial.
A contrario, le gestionnaire lui peut mettre fin au bail tous les 3 ans ce qui peut vous placer dans une situation délicate pour trouver un nouvel exploitant et préserver votre investissement.
Il existe aussi des règles particulières avec une cadre légal des résidences touristiques précisant que le bail initial est d’une durée ferme d’au moins 9 ans.
Enfin, en cas de résiliation, vous devez prévenir le preneur à bail par acte d’huissier et non par simple lettre avec accusé réception.
Ces démarches sont complexes et contraignantes, vous devez organiser des consultations juridiques résidence de services auprès d’avocats spécialisés afin de respecter vos obligations.
Quel rôle pour l’avocat résidence services
Le cabinet Cabagno & Associés assure la défense des copropriétaires bailleurs de résidences services (tourisme, étudiants, séniors, EHPAD) dans les difficultés qu’ils rencontrent, et notamment :
- conseil et négociation du prix de l’investissement (souvent surévalué à cause de commissions élevées pour les intermédiaires en charge de ce type de vente) ;
- en cas d’achat en VEFA, engagement de la responsabilité des constructeurs et maîtres d’ouvrages en cas d’abandon du chantier, de retard de livraison ou de malfaçons ;
- assistance et avis de conformité dans la vérification des règles de sécurité, d’urbanisme, de copropriété grâce à notre réseau de collaborateurs ;
- la négociation et la rédaction du bail commercial ;
- le conseil, l’assistance et l’engagement de la responsabilité en cas de non-paiement des loyers : les gestionnaires, preneur du contrat de bail commercial particulièrement protecteur à leur égard, ont tendance à trouver des moyens pour échapper à leurs obligations de paiement ou obtenir une diminution du prix des loyers (force majeure, crise sanitaire etc. Nous vous assistons dans la rédaction de lettres de mise en demeure, de commandement de payer ou de procédures. L’avocat vous aide à trouver des pistes pour solliciter le non-renouvellement du bail ;
- défense face à une mauvaise exécution du bail commercial ou lors de sa résiliation ;
- protection de vos intérêts en cas de dépôt de bilan ;
- négociation avec les pouvoirs publics locaux pour parvenir à une solution optimisée contre une résidence mal exploitée et obtenir leur soutien dans les procédures le cas échéant ;
- garantie de votre droit à l’information et aux rapports de gestion de la copropriété ;
- gestion des relations avec les autres investisseurs, les syndicats et les promoteurs ;
- réagir en cas de procédure collective du gestionnaire ou de l’exploitant des résidences tourisme : déclarer vos créances dans les temps, récupérer votre résidence, nommer des contrôleurs, rechercher de nouveaux exploitants grâce à notre réseau d’experts etc ;
- Mettre en jeu la responsabilité de professionnels de l’immobilier parties prenantes au programme immobilier défaillant, promoteurs, gestionnaires, conseils en gestion de patrimoine
- accompagnement et représentation dans les tentatives de conciliation amiables ainsi que dans les procédures judiciaires ;
- création d’associations de copropriétaires pour mener des actions collectives de défense copropriétaire bailleurs résidence de tourisme ou ehpad.
En tant que copropriétaire-bailleur de résidence tourisme et autres résidences services il faut garder en tête que vous pouvez vous sentir piégé par les gestionnaires et dans l’impossibilité de leur tenir tête par peur de devoir exploiter seul un logement situé dans une résidence ciblée ou une chambre dans un Ehpad. Les avocats sont là pour vous aider et trouver les solutions adéquates afin de maintenir des relations contractuelles équilibrées et de pérenniser votre investissement.
Enfin, si vous n’avez pas encore investi, l’avocat vous accompagne dans la structuration de votre projet en tant que futur copropriétaire bailleur résidence services, notamment au regard de certains dispositifs fiscaux avantageux
L’expertise du cabinet Cabagno & Associés pour conseiller les copropriétaires bailleurs des résidences services
Le cabinet Cabagno & Associés dispose d’une place de choix à Paris et dans le sud de la France dans le secteur des résidences de tourisme et autres résidences par une excellente maîtrise des problématiques juridiques complexes mêlant droit de la construction, droit de la copropriété, droit des baux commerciaux, procédure civile et procédure civile d’exécution, droit fiscal, etc.
Fort de plusieurs années de pratique, Maître Cabagno intervient auprès des copropriétaires bailleurs de résidences services (résidence de tourisme, étudiante, EHPAD…) dans leurs problématiques de négociation de bail commercial, de recouvrement des loyers et de gestion des relations et des projets d’investissement.
Il assure leur défense face aux gestionnaires et les informe de l’étendue de leurs obligations en matière commerciale et de copropriété.
Notre cabinet protège également l’intérêt des copropriétaires bailleurs dans le cadre d’actions collectives, c’est-à-dire des actions judiciaires menées conjointement avec les autres propriétaires, qui sont plus efficaces et pertinentes et moins contraignantes pour vous que d’agir seul.
Disponibles au cabinet ouvert du lundi au vendredi de 9h à 19h, par mail ou par téléphone, Maître Cabagno et ses collaborateurs vous répondent dans les plus brefs délais pour évoquer votre situation, convenir de la procédure à suivre et fixer nos prestations et nos honoraires.
Combatif, efficace et à l’écoute, le cabinet Cabagno & Associés est l’interlocuteur privilégié pour défendre vos droits.
