La location meublée connaît un essor important ces dernières années, notamment dans les grandes villes comme Paris. Si les locations meublées attirent les locataires, elles sont aussi une aubaine pour les propriétaires. L’Insee estime d’ailleurs que 24 % des ménages détiennent 68 % des logements occupés par des particuliers. Néanmoins, le rendement procuré par ces locations peut exploser et dépasser le seuil qui distingue les loueurs non professionnels des professionnels.
Qu’est ce que la location meublée ?
Définition juridique
On appelle location meublée la mise à disposition d’un logement comprenant des meubles indispensables à une occupation normale par le locataire. Ces éléments mobiliers comprennent au minimum : la literie, des volets ou rideaux, la vaisselle, une cuisine équipée, des luminaires, des rangements, une table et des chaises.
La location meublée consiste à mettre un bien équipé en location et non de proposer des services annexes (conciergerie, ménage etc). En principe, elle n’est donc pas soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
La location meublée n’est pas non plus une convention d’hébergement qui, elle, dépasse la jouissance du bien en proposant des services internalisés comme par exemple des maisons de retraites ou des résidences de tourisme. Dans ce cadre, la location est en réalité un louage de services et non une location meublée.
Comment savoir si je suis loueur meublé professionnel ou non professionnel ?
La réglementation fiscale des loueurs meublés s’articule de manière assez simple autour du principe selon lequel vous êtes un loueur meublé non professionnel (LMNP) tout pendant que vous ne dépassez pas l’un des deux seuils légalement fixés.
Autrement dit, vous êtes loueur meublé non professionnel tant que :
- Les recettes annuelles tirées de votre activité de loueur meublé sont inférieures à 23 000 euros. Pour ce faire, on regarde votre foyer fiscal (ce qui peut comprendre votre conjoint et vos enfants). Par exemple, si vous êtes mariés et que vous êtes chacun propriétaire d’un bien loué meublé, il ne faut pas que vos recettes cumulées dépassent 23 000 euros.
- Les recettes provenant de votre location meublée ne dépassent pas la somme de vos revenus dans les autres catégories de l’impôt sur le revenu (traitements et salaires, BNC, BA, plus-values etc). Là encore, l’analyse se fait au niveau du foyer fiscal.
Pour l’appréciation de ces limites, l’administration fiscale considère que les recettes brutes à comparer au montant de 23 000 € s’entendent du total des loyers charges comprises et des indemnités d’assurance éventuellement perçues en cas de défaillance du locataire.
Le loueur meublé devient professionnel si ces deux conditions ne sont pas cumulativement remplies.
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Cadre fiscal des loueurs meublés
La location meublée s’inscrit dans une des 8 catégories de revenus de l’impôt sur le revenu. Contrairement aux salaires, les loyers perçus au titre de la location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Il existe donc des règles fiscales spécifiques pour les BIC que vous devez avoir en tête.
En tout état de cause, vous devez choisir entre le régime du micro-BIC ou opter pour le régime réel d’imposition. En micro-BIC, vous ne déduisez pas vos charges réelles mais vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%.
Quelle fiscalité pour la location meublée non professionnelle (LMNP) ?
En LMNP, si vous avez subi des déficits (c’est à dire que les revenus générés par les loyers perçus ne suffisent pas à couvrir les charges que vous avez engagées pour le bien meublé – emprunt, travaux etc), ces derniers sont imputables uniquement sur le revenu catégoriel sur 10 ans. Autrement dit, ils sont imputables que sur vos revenus provenant de votre activité de loueur meublé au cours des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel.
Les plus-values et moins-values que vous réalisez en tant que loueur meublé non professionnel relèvent du régime des plus-values privées. En particulier, en cas de mutation à titre gratuit la plus-value n’est pas imposable.
La fiscalité est une matière complexe qui requiert l’aide d’un avocat expert en la matière.
En effet, la réglementation fiscale du loueur meublé non professionnel peut varier en fonction du type de location : location meublée de longue durée, meublés de tourisme, chambres d’hôte.
De plus, il existe une réduction d’impôt de 11 % pour les personnes résidentes fiscales de France qui ont acquis directement (et non par l’intermédiaire d’une société) un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. La réduction s’applique si vous avez acheté un tel bien en vue de sa location meublée avant le 31 décembre 2022. Il faut que vous soyez loueur en meublé non professionnel lors de l’acquisition du logement, même si vous exercez par la suite cette activité à titre professionnel.
Pour en savoir plus sur le dispositif LMNP, contactez le cabinet Cabagno & Associés qui vous répondra dans les plus brefs délais.
Quels sont les avantages des loueurs meublés professionnels (LMP) ?
En LMP, les déficits sont qualifiés de professionnels et sont donc déductibles fiscalement du revenu global (et non limité à la catégorie des BIC comme en LMNP) sans limitation.
Vos plus ou moins-values sont également « professionnelles » de sorte que vous pouvez bénéficier d’une exonération partielle de l’impôt si le montant de vos recettes se situent entre 90 000 et 126 000 euros. L’exonération est totale si vos recettes de loueur meublé sont inférieures à 90 000 euros.
Grâce au régime fiscal loueur professionnel, vous pouvez également déduire d’un point de vue fiscal plus de charges de votre résultat fiscal. C’est notamment le cas : frais d’établissement, des frais d’entretien et de réparation, frais de gestion et d’assurances, intérêts d’emprunt et amortissement.
Le statut LMP vous permet aussi de pratiquer des amortissements et de déduire chaque année une quote-part de la valeur du bien.
Enfin, vos biens étant qualifiés de professionnels, ils peuvent être écartés dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, les biens nécessaires à une activité professionnelle sont exonérés d’impôt, s’ils ont un lien direct avec l’exploitation et s’ils sont utilisés effectivement et exclusivement pour les besoins de l’activité.
Attention, en tant que LMP il pourrait être envisageable d’exercer votre activité à travers une société civile immobilière (SCI), qui sera alors soumise à l’impôt sur les sociétés.
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Maître Cabagno, conseiller fiscal pour votre activité de location meublée
Fort d’une expérience notoire en droit immobilier, Maître Cabagno a orienté sa pratique vers le conseil fiscal des investisseurs immobiliers notamment dans leur activité de loueurs meublés.
Les conseils fiscaux sont propres à chaque foyer fiscal, c’est pourquoi le rôle de l’avocat est essentiel pour déterminer quel régime est adapté à vos besoins.
N’hésitez pas à nous faire part de votre situation afin d’analyser ensemble la meilleure optimisation. Nous sommes disponibles par mail ou par rendez-vous téléphonique gratuit de 15 minutes pour poser un diagnostic puis envisager ensemble les prochaines étapes et le processus à mettre en œuvre dans votre projet de loueur meublé.
