Investisseur chevronné ou propriétaire souhaitant désormais rentabiliser ses économies, vous pouvez être tenté d’acquérir un bien destiné aux résidences services : tourisme, études, séniors etc. En effet, cela représente certains avantages y compris fiscaux : régime du loueur meublé professionnel, récupération de la TVA d’acquisition… Néanmoins, les problèmes liés à la gestion malencontreuse des exploitants, le cadre juridique du bail commercial peu approprié et les défaillances de plus en plus nombreuses des sociétés de gestion, à l’instar de Réside Etudes Seniors, fragilisent les copropriétaires bailleurs. N’attendez plus pour contacter le cabinet Cabgano & Associés afin de protéger vos intérêts.
Les missions de l’avocat droit des copropriétaires-bailleurs
L’avocat droit des copropriétaires bailleurs vous offre un large panel de missions de conseil et de défense pour veiller à la bonne conduite de vos investissements.
Les missions de conseil
Tout d’abord, si vous optez pour l’investissement immobilier à destination d’une location, l’avocat est un allié de taille pour rédiger le bail. Le bail est le formalisme juridique qui concrétise les relations entre vous, le bailleur, et votre locataire, le preneur à bail.
Il peut être “d’habitation” ou “commercial”, et respecter ainsi respectivement les dispositions générales du Code civil ou les dispositions spéciales du Code de commerce.
Lorsque le bailleur assure aussi la gestion locative et la fourniture de services, seul un bail d’habitation est nécessaire pour régir les relations entre lui et les résidents. Au contraire, si vous choisissez de faire appel à une société de gestion externe pour résidence services, le bail est forcément commercial.
Il obéit à des règles plus contraignantes pour vous, c’est pourquoi l’assistance d’un avocat en la matière est fortement recommandée :
- durée d’engagement du bail (minimum 9 ans – maximum 12 ans)
- mode de résolution ou résiliation du bail : donner congé au bout d’une période triennale, délai de prévention de 6 mois, indemnité d’éviction …
- modalités de renouvellement de votre bail commercial
- le loyer : montant, détermination, et revalorisation sur base d’indexation ILC (indice des loyaux commerciaux)
- répartition des charges entre vous et l’exploitant : le bail explicite celui qui prend en charge l’entretien courant, les menus travaux, la mise en conformité ou encore les gros travaux (toiture par exemple) ;
- information sur les taxes (taxe foncière, prélèvement des ordures ménagères…)
- fonctionnement de la copropriété et des assemblées générales, articulation du bail avec le règlement du syndic.
Parmi les missions de conseil de l’avocat immobilier il y a aussi celles relatives à l’optimisation de votre situation et la structuration de vos investissements immobiliers. La fiscalité joue une part importante dans l’attractivité des projets des copropriétaires-bailleurs. Maître Cabgano vous informe de vos droits, vérifie votre éligibilité au dispositif de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou à la perception de la réduction d’impôt Censi-Bouvard.
Le rôle de l’avocat en défense
Tout d’abord, l’avocat mène des actions en recouvrement de vos loyers impayés. Il attrait les sociétés exploitantes en justice ou votre locataire pour obtenir les sommes qui vous sont dues, augmentées des intérêts de retard.
Outre les actions en paiement, vous pouvez agir contre le preneur à bail s’il a détérioré votre bien, s’il l’a sous-loué sans votre autorisation, ou encore s’il a occasionné des troubles de voisinage multiples.
De plus, l’avocat vous aide à contester les décisions d’assemblée générale qui vous cause grief (à titre d’exemple, une mesure qui vous empêche d’exploiter un local commercial, un refus d’autorisation de travaux ). Il vous représente devant le tribunal compétent pour obtenir l’annulation de la décision controversée. Il peut aussi solliciter une expertise.
Enfin, l’avocat peut également intenter une action en responsabilité contre ceux qui vous ont conseillé un tel investissement sans vous informer des risques en tant que copropriétaires bailleurs. Il peut notamment s’agir de la responsabilité de votre banquier, de votre notaire ou d’un conseiller en gestion de patrimoine.
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Que vous préfériez échanger par téléphone, par e-mail ou via notre formulaire en ligne, notre équipe est à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner dans vos démarches juridiques.
Avocat droit des copropriétaires-bailleurs et risque des sociétés de gestion défaillantes
Qu’est ce qu’une résidence services ?
La résidence-services se définit comme un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant à ses occupants (étudiants, touristes, séniors, personnes âgées dépendantes) de bénéficier de services spécifiques limitativement fixés par décret.
En tant que copropriétaire épargnant, vous concluez un bail commercial avec la société qui exploite votre logement et de manière plus générale l’ensemble de la résidence étudiante, de l’Ehpad ou de la résidence tourisme.
Autrement dit, ce mécanisme met en œuvre trois parties : le promoteur qui vend les lots de copropriété, le propriétaire qui les acquiert et enfin l’exploitant qui gère la résidence para-hôtelière, la résidence pour étudiants, la résidence médicalisée ou celle de tourisme.
Quels risques pour les copropriétaires-bailleurs ?
Le premier risque auquel vous êtes confronté est la rupture du bail commercial ou son absence de renouvellement. Par ce biais, vous ne recevez plus de loyers et votre acquisition est vide et extrêmement difficile à relouer car destinée à un type de logement bien défini. La situation est d’autant plus précaire si vous louez une chambre EHPAD car c’est l’exploitant qui détient l’agrément nécessaire et il ne vous est pas transféré.
Parfois les sociétés de gestion profitent de leur statut pour négocier votre loyer à la baisse ou pour refuser d’exécuter ou de prendre en charge les travaux qui lui incombent en vertu du contrat de bail initial. Elles peuvent aussi tenter d’obtenir de vous le renouvellement du mobilier fourni (puisque vous louez meublé et bénéficiez du régime LMNP).
Souvent démunis, les copropriétaires bailleurs se retrouvent pris au piège de leurs dettes : taxes, impôts, remboursement des aides fiscales dont ils ne peuvent plus bénéficier du fait de l’absence de location, emprunts à rembourser.
Vous ne devez toutefois pas perdre espoir car la condamnation des sociétés exploitantes n’est plus impossible. Dernièrement la Cour d’appel de Paris a sanctionné la société Réside études Apparthôtels pour non-paiement des loyers, les bailleurs ayant obtenu gain de cause (28 novembre 2023 Cour d’appel de Paris RG n° 22/07754).
En outre, des avocats, aux côtés d’associations comme l’ASCOP, mènent des actions d’envergure auprès du parlement pour tenter de faire passer des mesures légales visant à protéger les copropriétaires bailleurs (indemnité versée par l’exploitant en cas de rupture brutale, nécessité de donner un motif pour résilier le bail commercial, transfert d’agrément facilité dans le cas des EHPAD, etc.).
Faites appel au cabinet Cabagno & Associés pour défendre vos intérêts en tant qu’ investisseurs, bailleurs et copropriétaires sociaux.
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Le cabinet Cabagno & Associés expert dans la protection des copropriétaires-investisseurs
Fort de plusieurs années d’expérience en droit immobilier, droit du sport et fiscalité, Maître Cabagno accompagne des sportifs de haut niveau, des anciens sportifs, des investisseurs et des détenteurs d’immobilier dans leurs problématiques de gestion locative.
Avec son équipe d’avocats rodée aux pratiques des sociétés exploitantes, il vous accompagne dans la rédaction d’un contrat de bail approprié et protecteur et vous défend en cas de litige ultérieur avec ces exploitants défaillants.
Maître Cabagno vous apporte son expertise sur l’ensemble des sujets copropriétaires bailleurs : action collective contre les grands groupes d’exploitants (Pierre & Vacances, Domusvi, Appart City, Reside Etudes, Domidep, Orpea, Korian, Univi, GDP Vendome), négociation et rédaction des baux commerciaux, procédure de renouvellement des baux commerciaux, procédure de congés et de contestation d’une indemnité d’éviction , demande d’expertise judiciaire sur la valeur locative ou sur les travaux à la charge des exploitants, reconversion de résidences services et transfert de l’agrément d’exploitation.
N’hésitez pas à contacter notre bureau de Paris ou de Sainte Maxime par mail et par téléphone, nous sommes disponibles de 9h à 19h pour répondre à vos premières questions gratuitement et convenir ensemble d’un rendez-vous afin d’évoquer la stratégie à mettre en œuvre pour répondre à vos besoins.
