Selon une enquête lancée par des associations de copropriétaire-bailleurs montre que plus de 70% des bailleurs en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont inquiets par rapport à leur investissement. Le bilan de la DGCCRF est sans appel : plus d’un EHPAD sur deux présente une anomalie selon une étude de 2022. Quels enjeux pour les copropriétaires-investisseurs en EHPAD ?
L’EHPAD : un immobilier particulier
Par principe, les EHPAD sont dans l’obligation de conclure une convention avec le président du conseil général et l’agence régionale de santé (ARS) pour respecter un cahier des charges.
Ce sont des établissements strictement encadrés et investir dans un EHPAD représente des devoirs et des obligations particulières pour le copropriétaire-bailleur.
Tout d’abord, vous investissez dans une chambre ou un appartement au sein de résidences séniors ou EHPAD. En réalité, il s’agit d’un investissement dans des lots privatifs, ce qui implique une copropriété et une société d’exploitation. La société d’exploitation va ensuite se servir de ses chambres, que vous financez, pour y exercer son activité, c’est-à-dire la mise à disposition d’espace de santé pour les personnes âgées en perte d’autonomie. Elle agit à la fois dans la commercialisation des lots que vous possédez et dans leur exploitation y compris leur rénovation.
Vos relations juridiques avec la société exploitante font obligatoirement l’objet d’un bail commercial. C’est un contrat spécial soumis aux dispositions du Code commerce dont les principales caractéristiques sont sa durée de 9 ans et sa destination (il est conclu pour un y exercer un type d’activité identifié, spécialisé).
L’exploitation de lits de type EHPAD est obligatoirement soumise à une autorisation de l’ARS. Or cette autorisation n’est pas délivrée en fonction de l’immeuble. Dès lors, lorsque le preneur vous donne congé, vous devenez propriétaire d’une “coquille vide”.
Et cette situation n’est pas rare ! La société d’exploitation met souvent fin au bail brutalement en estimant que l’EHPAD n’est pas assez rentable ou que les travaux de rénovation, agrandissement ou mise en conformité sont trop importants. Vous vous retrouvez sans bail commercial et avec des chambres impossibles à louer, car destinées à abriter des personnes en perte d’autonomie.
La décision brutale et unilatérale du congé de l’exploitant intervient généralement en fin de bail, vous laissant sans revenus alors que vous avez souscrit un emprunt et que vous dépendez d’un cycle fiscal plus long (20 ans). De plus, vous êtes toujours redevable des charges de copropriété et taxes foncières.
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Les enjeux de l’investissement en EHPAD pour les bailleurs
A priori, l’investissement est très attractif grâce à la fiscalité des loueurs meublés non professionnels LMNP et la réduction d’impôt dite “Censi-Bouvard” :
- les immeubles loués en meublé sont amortis sur une durée de 25 à 30 ans ;
- la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) peut être récupérée.
Néanmoins, la réalité est tout autre. En tant qu’investisseur vous pouvez vous retrouver démuni et empêtré dans un investissement bien plus complexe que ce que vous avez imaginé :
- l’exploitant de la chambre dont vous êtes propriétaire décide de baisser unilatéralement le loyer ;
- la société de gestion conditionne le renouvellement du bail à votre prise en charge des travaux de rénovation ou de mise aux normes;
- l’exploitant vous a fortement influencé sur l’entreprise de promotion immobilière chargée de la construction ou de la rénovation de l’EHPAD, qui a réalisé des travaux non-conformes ou mal finis ;
- l’exploitant décide de mettre fin au bail ou de quitter les lieux pour exploiter un autre établissement ;
- Le bâtiment ainsi abandonné, dont vous êtes pourtant propriétaire, a considérablement perdu de sa valeur (jusqu’à 90%). La revente se fait avec une décote considérable ;
- votre chambre ne peut plus être exploitée faute d’autorisation. En effet, comme expliqué supra la société exploitante détient une autorisation de tutelle pour aménager et exploiter les chambres EHPAD, lorsqu’elle rompt le bail, cet agrément ne vous est en aucun cas transféré donc vous êtes dans l’incapacité de valoriser l’immeuble.
- votre acquisition ne peut plus être affectée à un autre usage que celui de l’EHPAD compte tenu de sa spécificité, souvent prévu dans votre règlement de copropriété. Il devient donc difficile à relouer et impossible à habiter ;
- votre statut de LMNP est remis en cause du fait de l’absence de location ;
- paiement du reliquat de TVA ;
Malgré ces constats, la loi applicable et les décisions jurisprudentielles ne rééquilibrent pas les relations entre société de gestion et copropriétaire-investisseurs.
En effet, la Cour de cassation a confirmé que l’autorisation d’exploitation d’un EHPAD n’était pas attachée à l’immeuble ou à son propriétaire de sorte que le transfert de l’EHPAD vers un autre lieu d’exploitation ne constitue pas un fait d’éviction dont vous pouvez avoir garantie (Civ. 3e, 28 sept.2023, FS-B, n° 22-15.236).
De même, elle a conclu que la résiliation des baux commerciaux des bailleurs d’un EPHAD, intervenue aux dates d’échéance et la décision de la locataire de transférer son activité dans un autre établissement, ne sont pas fautives et de nature à justifier l’allocation d’une indemnité à verser aux preneurs (Civ, 3ème, 29 février 2024, n°21-16.755).
La situation des propriétaires épargnants est donc plus que précaire et nécessite l’intervention d’un avocat qualifié pour vous informer de vos droits.
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L’avocat pour la défense et le conseil des copropriétaires-investisseurs en EHPAD ?
Le conseil des copropriétaires-épargnants
Tout d’abord, le rôle de l’avocat est de vous informer, avant même la réalisation de votre investissement, de tous les enjeux de l’acquisition d’une chambre EHPAD.
Ensuite, il vous accompagne dans la négociation et la rédaction des baux commerciaux, dans leur procédure de renouvellement et lors du congé des exploitants. Il vous renseigne sur les clauses à insérer et organise au besoin des expertises judiciaires sur la valeur locative de votre bien ou sur les travaux qui doivent impérativement rester à la charge de la société de gestion.
En effet, le bail commercial est la première clé pour tenter de vous protéger au mieux contre les sociétés exploitantes à la recherche de profit à votre détriment. C’est pourquoi faire appel à un avocat expérimenté est fortement recommandé.
De plus, l’avocat vous assiste face à la problématique de l’agrément. Il agit dans la reconversion des EHPAD, qui sont de plus en plus nombreuses, pour devenir une résidence étudiante, un centre de formation, d’accueil, une clinique. Cela peut être un moyen pour vous de retrouver un investissement rentable. Il vérifie également les conditions légales du transfert de l’agrément d’exploitation afin de garantir que la société de gestion agit dans son droit.
L’avocat vous aide à rester vigilant et à vous prémunir contre les risques pour éviter tout préjudice.
Enfin, l’avocat des copropriétaires-épargnants vous conseille sur l’opportunité d’engager des procédures contre les sociétés exploitantes qui ne payent plus leur loyer ou qui en refusent l’augmentation. Vous pouvez à cette fin solliciter le juge des loyers commerciaux.
Même si le droit n’est pas favorable à la protection des copropriétaires-bailleurs, la Cour de cassation a dernièrement reconnu un devoir de loyauté contractuelle pesant sur la société de gestion envers son bailleur (Cass.Civ 3ème, 5 octobre 2017, n°16-17.533).
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La défense des copropriétaires-investisseurs en EHPAD
L’ASCOP
Aujourd’hui, l’association des copropriétaires d’EHPAD (ASCOP), accompagnée d’avocats chevronnées, à l’instar de Maître Cabagno, agissent directement auprès du Parlement en soumettant des propositions de lois.
L’ASCOP est un collectif qui vise à regrouper les investisseurs comme vous ayant un un intérêt commun à assurer collectivement la défense de leurs droits, fragilisés par la défaillance économique des sociétés de gestion ou le recherche accrue de rentabilité financière à votre défaveur.
Aux côtés de l’ASCOP, Maître Cabagno se bat pour faire valoir vos droits et notamment :
- tenter d’obtenir de la société exploitante une justification de son départ et prévoir des situations mettant fin au bail commercial plus protectrices pour les épargnants investisseurs ;
- instaurer des délais, notamment un délai de prévenance pour éviter que vous vous retrouviez dans une situation précaire ;
- négocier une indemnisation en cas de rupture brutale du contrat de bail commercial ou de défaillance de la société exploitante.
N’hésitez pas à contacter Maître Cabagno et ses associés pour mener une action collective et défendre vos droits.
La mise en jeu de la responsabilité des conseillers
Si vous avez réalisé un investissement en EHPAD, vous avez sûrement été conseillé par un notaire, un banquier ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Ces derniers ont une obligation d’information et de conseil à votre égard et devaient vous prévenir des enjeux de votre investissement et de ses risques, désormais connus des professionnels.
Dès lors, vous pouvez engager leur responsabilité s’ils ont commis une faute à ce stade pré-contractuel.
La Cour de cassation a déjà sanctionné un conseiller en patrimoine qui avait assuré la sécurité de l’opération sans informer le copropriétaire-épargnant du risque de non-perception des loyers (Cass. Civ. 3ème, 2 février 2022, n°21-10.205).
Elle s’est également prononcée sur le comportement d’un notaire censé connaître le marché immobilier local et déconseillé une opération de défiscalisation vouée à l’échec (Cass.com, 20 septembre 2017, n°15-14.176).
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Maître Cabagno : expert pour les copropriétaires bailleurs
Ce qui avait été présenté comme un placement sans risque, par des établissements bancaires ou des conseillers en gestion de patrimoine, se révèle être une catastrophe pour des copropriétaires sacrifiés.
Face à ce constat, notre cabinet a développé une expertise de haute envergure dans la défense et le conseil des copropriétaires EHPAD. Notre équipe vous informe sur les obligations juridiques des copropriétaires et des exploitants, sur les processus de reconversion d’ehpad, sur les congés des exploitants ou encore les transferts d’agrément d’exploitation.
Nous analysons, pour vous, chaque établissement et le risque potentiel sur le long terme.
Maître Cabagno met tout en œuvre pour éviter que votre capital se trouve menacé par les comportements des promoteurs-exploitants de résidences. L’objectif du cabinet est d’agir en amont pour éviter les procès longs, coûteux et aléatoires.
N’hésitez pas à nous contacter par mail et par téléphone afin de convenir d’un rendez-vous et de fixer la stratégie adaptée à vos besoins.
